消费回暖与金融创新双轮驱动，2025年上海房地产市场购买信心强劲复苏，为全国市场注入信心。

根据最新统计数据，2024年上海市总价3000万元以上的高端住宅成交套数达到2530套，占全国的比重达到61.6%。在这些成交中，总价5000万元以上的顶级豪宅成交量占全国重点城市的比重高达76%。这使得上海新房市场的价格天花板不断抬升，例如“高福云境”等项目成交均价已突破21万元/平方米。

另一方面，商业地产在消费回暖与金融创新双轮驱动下，呈现强劲复苏态势。戴德梁行年终市场回顾数据显示，2025年1—11月上海社会消费品零售总额达15212.93亿元，同比增长5.0%，增速领先全国，为商业地产市场注入活力。

与此同时，中国REITs市场迎来重大突破。国家发展改革委9月发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单》，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店等优质资产类别纳入范围，为商业地产证券化开辟新路径。

过境游客带旺商业地产需求

2025年上海消费市场呈现稳健增长态势。据戴德梁行数据，上海作为入境“第一站”，240小时过境免签政策适用国家增至55国，直接拉动入境客流，带动零售市场回暖。

韩国游客数量同比增长114.38%，泰国游客增长82.49%，俄罗斯游客也因免签政策实现了51.43%的同比增长。离境退税“即买即退”让退税时间从48小时缩到15分钟，浦东机场单日免签旅客最高突破5万人次。

零售商业市场创新不断。2025年12月，上海第二座印象城MEGA——虹桥前湾印象城MEGA开业，其招商率超过98%，开业率超过95%，品牌阵容中首店占比高达70%，重点布局了亲子、运动、宠物与社交等复合型消费场景。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示：“2025年上海围绕‘以旧换新’和‘服务消费’推出了一系列政策措施，消费提振效果较为显著，零售市场逐渐回暖。”

住宅市场核心区域表现坚挺

2025年上海住宅市场呈现显著分化特征。核心区域优质项目依然受到市场追捧，而部分非核心区域面临去化压力。

数据显示，上海住宅市场的改善型需求持续释放，总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，在全国市场中的占比十分显著。其中，根据中指研究院统计，2025年以来，上海总价4000万元以上的高端住宅成交约1300套，金额突破800亿元。

豪宅市场表现尤为亮眼。上海一城便占据了全国3000万以上豪宅成交总量的半壁江山。这一数据凸显了上海作为全国高端资产配置首选地的地位。

与其他一线城市相比，上海豪宅市场的表现同样突出。同期，北京套均总价1500万元以上的豪宅累计成交2851套，相比之下，上海在总价层级上明显更高。

市场呈现出明显的“哑铃型”两极分化结构。一端是备受追捧的高端改善型新房，另一端是二手房市场中占主导的低总价“老破小”。这种分化也体现在区域上，中心城区及部分有规划利好的外围板块（如嘉定新城、宝山杨行）项目去化良好，而许多远郊区域则面临较大的库存压力。

面对市场变化，供应策略也变得更加精细化。开发商普遍采取“以需定供”的策略，许多项目不再追求一次性大量推盘，而是通过“少量试水”的方式，确保较高的去化率，进而营造热销氛围、稳定市场预期。

贸易制造成为需求新引擎

根据戴德梁行的分析，2025年上海甲级写字楼市场经历了供需再平衡的过程，市场空置率上升至23.0%，而平均租金则下滑至7.12元/平方米/天。全年共14个新项目集中入市，总供应面积约85万平方米，新增体量主要分布于浦东前滩、徐汇滨江、普陀真如等新兴板块。

四季度，长宁虹桥的“晶耀虹桥”、徐汇滨江的“西岸中環B3”以及“阿里巴巴徐汇滨江园Z”这三个项目入市。成交端持续承压，四季度全市甲级写字楼净吸纳量为12.32万平方米，全年以40.18万平方米收官。

从需求结构来看，2025年上海甲级写字楼租赁成交呈现显著的行业集聚特征。贸易制造、专业服务、金融、电子信息科技四大行业合计贡献85%的成交份额，成为市场需求的核心支柱。

根据戴德梁行方面的介绍，贸易制造类企业是上海甲级写字楼市场中新增需求的第二大行业，租赁面积占比达到23%。已经成为刺激甲级写字楼市场消化的新行业，反映出这一行业正在成为上海经济增长的新引擎之一。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出：“上海前三季度GDP同比增长5.5%，经济运行稳中有进，彰显韧性。未来市场分化将进一步加剧，核心商务区与新兴板块的价值差距或将持续拉大。”

大宗交易市场筑底企稳

2025年，上海房地产大宗交易市场在经历连续四年的调整后，展现出明显的筑底企稳迹象，这一趋势在2024年已有所体现，豪宅市场和高端住宅成交的显著增长为市场筑底提供了有力支撑。全年共录得75宗、共计424亿元成交。

尽管成交金额同比有所回落，但市场结构持续优化，内资买家按成交金额计算占比高达97%。外资买家全年仅完成三笔收购，不过作为卖方却颇为活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一，共涉及15宗交易。

从物业类型看，办公/研发办公仍是市场最主流的选择，2025年成交总额达185亿元，占整体市场的43.6%，核心业态的长期价值依然稳固。

同时，随着公募REITs持续扩容，长租公寓和租赁住宅受到更多机构关注，公寓/住宅类资产成交占比达16.5%，典型案例如微领地浦江R4项目与旭辉松江R4项目。

 

REITs规模扩容：利好商业、酒店和办公

2025年是中国REITs市场发展的标志性一年。截至12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2,200亿元，新增规模与2024年大致持平。

机构间REITs（持有型不动产ABS）呈现爆发式增长态势，2025年新增发行16单，是2024年5单的3倍。截至2025年底，累计发行规模约475亿元，产品数量22只。

值得关注的是，戴德梁行参与的外高桥集团持有型不动产ABS是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs。其成功挂牌是浦东新区在多层次REITs市场建设中的又一次重要探索。

政策层面，发改委与证监会接连出台新政。国家发展改革委《2025版REITs项目行业范围清单》新增位于22座超特大城市且为超甲级/甲级品质商业办公，而证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》也将政策支持的底层资产扩展到了商业办公、酒店、体育场馆等房地产存量领域。

戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事顾悦如表示：“基础设施公募REITs的行业范围将继续扩容，证监会商业不动产REITs试点有望在半年内落地，这将推动多层次REITs市场持续提质扩容，并使其与国际成熟资本市场接轨。”

 

2025年上海房地产市场的复苏，得益于消费信心的恢复和金融创新的双轮驱动。随着REITs市场的进一步成熟和消费持续回暖，上海房地产市场有望在2026年迎来更高质量的发展。

戴德梁行预测，未来上海市场将更加注重“存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦”，行业竞争逻辑从“规模扩张”转向“质量与效率双轮驱动”。例如，2023年上海大宗交易市场成交额达到806亿元，创五年新高，显示市场交投情绪活跃。此外，2024年上海房地产大宗交易市场预计将继续保持活跃，新经济热门赛道备受投资者关注，长租公寓等项目有望成为市场焦点。这些趋势为上海国际金融中心和科技创新中心建设提供了坚实支撑。