房地产告别普涨时代，什么才是房子真正的“价值锚点”？地段、建材、户型——这些传统硬指标仍在，但越来越多的行业共识指向一个曾被忽视的维度：社群。

  2026年4月，首届中国房地产社群峰会在南京落下帷幕。本次峰会由克而瑞深度咨询・普睿数智携手华润置地联合主办，以“连接与生长：社群赋能地产新未来”为核心宗旨，同步联动NCC大会搭建跨界共创平台，汇聚中国房地产业协会、标杆房企、内容创作者、超级个体等多方力量，通过主题演讲、白皮书发布、巅峰对谈、圆桌论坛等多元形式，共探房地产社群运营精品化、平台化发展新路径，为行业从“空间运营”向“生活运营”深度转型注入核心动能。

  会上，中国房地产业协会人居环境分会秘书长朱彩清明确指出：“社群已成为地产全生命周期核心资产，直接影响物业费收缴率和二手房溢价能力。”这一论断，在头部房企华润置地的实践中得到了有力印证。

  社群正在重塑资产估值逻辑

  过去二十年，中国房地产的估值逻辑高度依赖物理属性：位置好不好、用材高不高端、户型优不优越。但随着城镇化率突破67%、人均住房面积超40平方米，住房从“有没有”转向“好不好”，资产的“软价值”——社区氛围、邻里关系、服务体系——开始决定资产的长期竞争力。

  由普睿数智研究中心发布的《2025年中国房地产企业社群运营白皮书》（以下简称“白皮书”）提出社群价值的“三阶模型”：短期看ESG与社会责任，中期看营销去化与品牌增值，长期看物业创收与资产增值。 其中，长期价值最为深远：社群活跃度高的社区，二手房价格普遍高于周边竞品，租赁需求更为旺盛，物业费收缴率也显著提升。

  华润置地旗下社群品牌“润比邻”，正是这一逻辑的先行验证者。截至2025年末，润比邻已覆盖全国124个城市、1300余个项目，累计开展活动28415场，深度链接业主超85万人。更重要的是，这些数字正在转化为可量化的资产价值。

 让物业从“成本中心”变为“利润中心”

  传统物业依赖保洁、安保等基础服务，利润薄、增长难，业主缴费意愿也常因“服务无感”而低下。润比邻通过“社群+物业”协同，探索出一条新路。

  华润置地已拉通物业增值服务部，以深圳为试点，将社群异业资源引入物业体系，跑通“内容付费”机制。例如，业主可付费参与高品质亲子研学、运动训练营等社群活动；物业人员经培训转型为社群运营官，从增值服务中获取分成。这一模式使物业从单纯的“看门扫院”升级为“生活服务商”，既提升了业主满意度，也创造了新的营收来源。

  数据佐证了效果：润比邻的业主单客年度维护成本从2023年的64元降至2025年的11.7元，而活动量和业主参与度呈指数级增长。更低成本、更高粘性，直接反映在物业费收缴率的提升上——尽管华润未公开具体数字，但行业普遍规律是：社群活跃社区的收缴率可比普通社区高出10-20个百分点。

  社群主理人成为社区商业“流量引擎”

  社区商业空置率居高不下，是存量时代的另一大痛点。润比邻的解法是：让社群主理人成为商户。

  运营成熟的社群主理人，往往需要固定场地开展活动。华润置地鼓励主理人租赁社区商业铺位，用于开设工作室、体验店或活动中心。例如，沈阳某项目将原本使用率极低的“四院厅”改造为乒乓球活动区，预约爆满；合肥的“共享花园”由业主共建，成为社区热门打卡点。这些举措不仅消化了存量商业面积，降低了空置率，更通过高频活动为社区商业带来源源不断的客流。

  白皮书指出，通过社群活动引流与异业资源引入，可以形成“社群-客流-商业”良性循环。华润置地的实践已初步验证：在南京、成都等地的成熟项目中，社区商铺的出租率和租金水平均优于区域平均水平。

社群如何让二手房“跑赢大盘”？

  社群对资产价值的终极证明，体现在二手房市场。虽然华润置地未披露具体溢价数据，但行业标杆已给出参照：成都麓湖生态城、阿那亚等社群标杆项目，二手房价格普遍高出周边竞品20%-50%。 社群带来的归属感、安全感和身份认同，成为买家愿意支付溢价的核心理由。

  华润置地内部也观察到类似趋势。在沈阳、南京等城市，社群活跃的社区业主“老带新”比例显著高于普通项目。一位沈阳业主在参加完“润BA”篮球赛后，主动向亲友推荐购房，带动多组成交。这种基于情感信任的传播，其转化效率远高于传统渠道投放。

  更重要的是，社群正在成为华润置地品牌溢价的组成部分。润比邻的品牌愿景，是成为与“东阿阿胶”“怡宝”并列的华润集团驰名品牌。当“住华润”等于“有圈子、有生活、有温度”，品牌便超越了物理空间，成为高净值人群的身份标签。

  在首届中国房地产社群峰会上，朱彩清秘书长总结道：“买房子不再是买单独的空间，而是买可持续的运营和服务。”随着《美好住区评价标准》将“邻里和谐”独立成章，社群运营能力正在从“软实力”变为“硬指标”。

  白皮书预测，未来房企的社群活跃度、业主满意度、主理人规模等指标，将与销售额、土储一样，进入资本市场评估体系。那些能够将社群转化为资产增值引擎的企业，将在存量竞争中占据绝对优势。

  华润置地“润比邻”的实践表明：社群不是成本，而是投资；不是营销噱头，而是核心资产。当行业从“造房子”转向“造生活”，社群便是那把打开资产长期价值的钥匙。